Schweizer Immobilienmarkt im Wandel: Was Käufer 2026 laut BETTERHOMES erwarten können

Der Markt hat sich merklich verändert, nicht dramatisch, aber spürbar. Und genau das macht ihn für viele Käuferinnen und Käufer schwer einschätzbar. BETTERHOMES, der grösste unabhängige Immobilienmakler der Schweiz mit Sitz in Zürich, beobachtet diese Verschiebungen täglich aus nächster Nähe und bringt dabei eine Erfahrung mit, die kaum jemand sonst vorweisen kann: Seit der Gründung im Jahr 2005 hat das Unternehmen über 22'000 Vermittlungen begleitet und gilt als einer der verlässlichsten Seismografen des hiesigen Marktes. Was BETTERHOMES 2026 beobachtet, ist kein Crash und auch kein neuer Boom. Es ist eher ein Atemholen nach Jahren der Hochdynamik, und wer die Mechanismen dahinter versteht, kann davon profitieren.

Preise steigen weiter, aber das Tempo kühlt ab

Die gute Nachricht zuerst: Der Schweizer Immobilienmarkt ist stabil. Keine Blase, keine Panik, kein freier Fall. Die schlechte Nachricht für alle, die auf einen günstigeren Einstiegszeitpunkt warten: Die Preise steigen weiterhin. Fachleute von Wüest Partner erwarten für Eigentumswohnungen ein Plus von rund 2,8 Prozent, bei Einfamilienhäusern liegt die Prognose bei 3,1 Prozent. Die Zürcher Kantonalbank geht sogar von einem Anstieg von 4,5 Prozent aus, zumindest für den Kanton Zürich und vergleichbare wirtschaftsstarke Regionen. Die Wahrheit liegt, je nach Region und Objekt, irgendwo dazwischen. Was sich aber klar abzeichnet: Das Tempo hat sich gegenüber den Jahren 2023 und 2024 deutlich verlangsamt. Wohneigentum wurde 2025 landesweit nochmals um rund 3,5 Prozent teurer. Für 2026 rechnen Fachleute mit einer Verlangsamung auf durchschnittlich rund 3 Prozent. Das klingt nach Kontinuität, und ist es im Grossen und Ganzen auch.

Warum das Angebot knapp bleibt

Wer sich fragt, warum die Preise trotz leicht sinkender Nachfrage weiter steigen, findet die Antwort im strukturellen Engpass, der den Schweizer Immobilienmarkt seit Jahren prägt. Bauland ist rar, Bewilligungsverfahren dauern lang, Einsprachen verzögern Projekte zusätzlich. Selbst wenn die Bautätigkeit 2026 mit einem erwarteten Plus von 1,9 Prozent im Wohnbereich leicht anzieht, reicht das noch lange nicht, um den aufgestauten Bedarf zu decken. Die Schweiz braucht Wohnraum für rund 80'000 neue Einwohnerinnen und Einwohner pro Jahr. Obwohl sich die Nettozuwanderung von knapp 99'000 Personen im Jahr 2023 auf geschätzte 68'000 im Jahr 2026 abschwächt, bleibt der Druck auf den Markt enorm. Hinzu kommt: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer verspüren keinen Verkaufsdruck, was das Angebot zusätzlich einschränkt. Das Resultat ist ein klassisches Ungleichgewicht, bei dem die Nachfrage das Angebot strukturell übersteigt und die Preise nach oben drückt.

Zinsen tief, Finanzierung günstig: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

BETTERHOMES hat diese Frage in seiner über zwanzigjährigen Geschichte tausendfach gehört. Und die ehrliche Antwort lautet: Es gibt keinen perfekten Moment, aber es gibt günstige Rahmenbedingungen, und die sind 2026 vorhanden. Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins im Juni 2025 auf null Prozent gesenkt und diese Entscheidung im Dezember bestätigt. Gemäss dem Zinsindex von hypotheke.ch lag der durchschnittliche Hypothekarzins für selbstbewohntes Wohneigentum zwischen Januar 2025 und Januar 2026 bei knapp 1,5 Prozent, historisch tief und ohne Anzeichen einer baldigen Trendwende. Zehnjährige Festhypotheken bewegen sich im ersten Quartal 2026 je nach Anbieter und Bonität in einer Grössenordnung von 1,5 bis 2 Prozent. Wer finanzieren muss, kann das derzeit zu Konditionen tun, die noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen wären.

Trotzdem ist Vorsicht angebracht. Banken rechnen intern weiterhin mit kalkulatorischen Zinssätzen von 4,5 bis 5 Prozent, was die Tragbarkeit für viele Kaufinteressierte zur echten Hürde macht. Wer sich also für den Kauf entscheidet, sollte seine Finanzen realistisch durchrechnen und genügend Puffer einplanen. Gleichzeitig sichern sich viele Käuferinnen und Käufer gerade das aktuelle Zinsniveau per Festhypothek, um sich gegen langfristig steigende Finanzierungskosten abzusichern. Das ist keine schlechte Strategie.

Grosse regionale Unterschiede: Nicht jeder Markt funktioniert gleich

Der Schweizer Immobilienmarkt ist kein homogenes Gebilde, und das wird 2026 deutlicher als je zuvor. Ein Objekt in Zürich, Luzern oder Zug verhält sich völlig anders als eines in einer strukturschwachen Randregion. Urbane Zentren und wirtschaftlich starke Agglomerationen profitieren weiterhin von stabiler Nachfrage. Luzern und Schaffhausen zählen laut UBS zu den Regionen mit überdurchschnittlichem Preiswachstum, während die Genferseeregion, der Jurabogen und der Raum Basel eher unterdurchschnittlich zulegen dürften. Besonders auffällig: Die Zentralschweiz verzeichnete bei Eigentumswohnungen 2025 einen Preisanstieg von satten 9,5 Prozent, die Ostschweiz folgte mit plus 6,5 Prozent. Im Tessin hingegen sanken die Preise für Einfamilienhäuser um 4,6 Prozent. Wer also pauschal vom «Schweizer Immobilienmarkt» spricht, greift zu kurz. Nationale Durchschnittswerte verlieren zunehmend an Aussagekraft. Regionale Marktkompetenz ist das, was zählt, und hier liegt einer der grössten Vorteile eines flächendeckend tätigen Maklers wie BETTERHOMES.

Neubau schlägt Altbau: Die neue Preisdifferenzierung

Ein weiterer Trend, der 2026 klar an Fahrt gewinnt, ist die Differenzierung nach Bauqualität und Gebäudealter. Neubauobjekte oder neuwertige Liegenschaften legen preislich deutlich stärker zu als Altbauten mit Sanierungsbedarf. Käuferinnen und Käufer prüfen heute genauer, was sie für ihr Geld bekommen: Zustand, Energieeffizienz und Lage sind keine blossen Schlagworte mehr, sie entscheiden direkt über den erzielbaren Preis und die Vermarktungsdauer. Das Durchschnittsalter verkaufter Eigentumswohnungen im Kanton Zürich beträgt rund 20 Jahre, bei Einfamilienhäusern sogar rund 50 Jahre. Wer ein älteres Objekt kauft, muss künftig umfassende Renovationen oft aus eigener Tasche finanzieren, ohne die bisherigen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten vollständig nutzen zu können. Immobilien mit Sanierungsbedarf werden deshalb kritischer bewertet und bleiben länger auf dem Markt.

Eigenmietwert-Abschaffung: Was ändert sich für Käufer und Eigentümer?

Ein Thema, das 2026 mehr und mehr in den Vordergrund rückt, ist die bevorstehende Abschaffung des Eigenmietwerts, die für 2028 oder 2029 erwartet wird. Diese steuerliche Systemänderung sorgt schon heute für Bewegung. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer wollen die Übergangsfrist nutzen, um Sanierungen noch steuerlich geltend zu machen. Die Zürcher Kantonalbank beobachtet diesen Trend klar und geht davon aus, dass dies einen regelrechten Renovationsboom auslösen wird. Handwerksbetriebe werden ausgelastet sein, Umbaukosten dürften steigen, und wer grössere Arbeiten plant, tut gut daran, früh zu handeln. Für Kaufinteressierte bedeutet das: Objekte, die heute noch Sanierungsbedarf aufweisen, könnten im Hinblick auf diese Steuerreform attraktiver sein als auf den ersten Blick vermutet, sofern man die Kosten realistisch kalkuliert und die Übergangsfrist geschickt nutzt.

Wie BETTERHOMES Käufer in diesem Marktumfeld unterstützt

BETTERHOMES setzt seit seiner Gründung auf eine Kombination aus digitaler Effizienz und lokaler Marktkompetenz, das sogenannte hybride Maklermodell. Dahinter steckt eine eigenentwickelte Schweizer Softwarelösung, die seit 2005 kontinuierlich weiterentwickelt wurde und den Vermarktungsprozess schweizweit beschleunigt und transparenter macht. Käuferinnen und Käufer, die einen Suchauftrag hinterlegen, erhalten passende Angebote bis zu 48 Stunden vor der öffentlichen Publikation. In einem Markt, in dem gute Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben sind, ist dieser Vorsprung kein Luxus, sondern ein echter strategischer Vorteil.

Fazit: Wer informiert ist, entscheidet besser

Der Schweizer Immobilienmarkt 2026 ist kein einfaches Terrain, aber er ist beherrschbar. Preise steigen, Angebot bleibt knapp, regionale Unterschiede nehmen zu, und politische Rahmenbedingungen verändern sich. Wer sich gut informiert, realistisch bewertet und auf verlässliche Partner mit echter lokaler Marktkenntnis setzt, findet auch jetzt tragfähige Wege zum Wohneigentum. Der Markt hat Struktur, und Struktur lässt sich verstehen, analysieren und nutzen. Genau dafür braucht es keine Spekulation, sondern Sachverstand.

pd